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烏蘭察布市人民政府關於印發烏蘭察布市住宅小區物業管理辦法(試行)的通知
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各旗縣市區人民政府,市直各委、辦、局:

   《烏蘭察布市住宅小區物業管理辦法(試行)》已經2013年6月17日市政府第四次常務會議同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。 

                      

                                                          2013年7月5日 

烏蘭察布市住宅小區物業管理辦法(試行)

第一章 總 則

第一條為規範和促進本市業主自治和物業管理活動,維護業主和物業企業的合法權益,改善人民群眾生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》等有關法律、法規的規定,結合本市實際,製定本辦法。

第二條 烏蘭察布市行政區域內住宅小區的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。

第三條烏蘭察布市人民政府建設行政主管部門所屬烏蘭察布市物業管理辦公室(以下簡稱市物業主管部門)負責全市物業管理活動的監督管理工作。

旗縣市區人民政府建設(房產)行政主管部門組建物業管理辦公室(以下簡稱轄區物業主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

各級建設、規劃、財政、環保、工商、林業(園林)、公安、稅務、民政、廣播電視、質量技術監督、發改委、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責,協助做好物業管理有關工作。

第四條街道辦事處和鄉(鎮)人民政府(以下統稱街道辦事處)要配備專兼職工作人員負責協調、指導物業管理工作,社區也要明確具體人員做好物業管理的協調、指導工作。

第五條 各旗縣市區人民政府要加強對本行政區域內物業管理工作的領導,建立由物業主管部門、街道辦事處、相關部門及單位參加的物業管理聯席會議製度,協調解決轄區內物業管理方麵的重大問題。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第六條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中,享有國務院《物業管理條例》規定的權利,並應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。 

業主大會由物業管理區域內的全體業主參加。業主大會是物業管理區域內的最高權力機構。

第七條 街道辦事處要及時指導業主成立業主大會籌備組,業主大會籌備組應當履行下列工作職責:

(一)確定業主身份;

(二)擬定業主大會議事規則草案;

(三)擬定業主管理規約草案;

(四)擬定業主委員會委員的選舉產生辦法草案;

(五)組織召開首次業主大會和其它所需的工作。

籌備組自業主委員會成立並依法備案起自行終止。

第八條首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。具體標準由行政轄區內物業主管部門會同街道辦事處和建設單位製定。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會籌備經費繳交給業主大會籌備組使用。

籌備經費應當專戶儲存,專款專用。首次業主大會會議後,籌備組應當將籌備經費的運作情況及時向全體業主和建設單位公布,接受全體業主的監督。籌備經費的結餘部分應當納入物業專項維修資金或根據業主大會的決定使用。

第九條業主委員會由業主大會會議選舉產生,是業主大會的執行機構,業主委員會應當由本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表組成(經協商同意,也可適當選聘街道和社區幹部),委員應具有完全民事行為能力,遵紀守法,模範履行業主義務,具有較強的公信力和組織能力,且需書麵向業主大會作出承諾並積極、及時、全麵履行工作職責。

業主委員會應在選舉產生之日起15日內向物業主管部門備案。業主委員會備案的內容發生變更的,應當自變更之日起15日內辦理備案變更手續。

第十條物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻製證明。業主委員會應當依法刻製和使用印章。

第十一條業主委員會不按規定召開業主大會定期會議或業主大會臨時會議的,業主可以請求物業所在地街道辦事處責成業主委員會限期召開業主大會會議。業主委員會逾期不召開的,由街道辦事處組織召開。 

第十二條業主委員會每屆任期3年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員因本辦法第十四條、第十五條、第十六條的規定被終止委員資格後,業主大會應當在3個月內召開會議,增補新的業主委員會委員。

第十三條業主委員會應當在每年3月底前通過會議、公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況,並通報物業主管部門和街道辦事處。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答複。

第十四條 對業主委員會主任的工作,百分之六十以上業主不認可時,街道辦事處要及時指導、組織業主委員會對業主委員會主任進行改選。業主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間,在過渡期內由街道辦事處監督、指導物業企業的服務行為。

第十五條業主發現業主委員會委員有下列情形之一的,經三分之一以上業主提議,可以要求業主委員會召開會議中止其委員資格:

(一)不履行委員職責義務,情節嚴重且拒不改正;

(二)收受物業企業提供的利益或者報酬;

(三)為物業企業承攬、介紹相關業務;

(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其它利益;

(五)其它侵害業主合法權益的行為。

業主委員會中止委員資格時,應當允許該委員提出申辯並記錄歸檔。

第十六條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止:

(一)不再是本物業管理區域的業主;

(二)因疾病或者其它原因喪失履行職責能力;

(三)向業主大會或者業主委員會提出辭呈;

(四)被司法機關依法追究刑事責任。

第十七條業主大會、業主委員會的運作經費在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支;沒有收益的小區,其經費由全體業主分擔,由業主委員會收取和管理。具體額度由業主委員會提出預算,並在業主大會上表決通過後執行。

第三章 前期物業管理

第十八條新建住宅項目開發建設單位在辦理施工圖審查前,到物業主管部門按照規劃審批的配套項目簽訂《公共服務設施設備、環境建設承諾書》。

第十九條建設單位在辦理建設工程施工許可證和商品房預售許可證以前,須完成前期物業招投標工作,並提供物業環境設施設備施工圖審查報告。建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則組織招投標,招標投標單位經過物業主管部門資格預審合格後,方可實施招投標。

建設單位為前期物業招投標活動中的招標單位。對於投標人少於3個的項目,經物業主管部門批準,建設單位可以采取協議方式選聘物業企業。

第二十條 中標的物業企業向物業主管部門抵押物業接管保證金後,公共資源交易中心方可發放中標通知書,並到物業主管部門備案。建設單位選聘物業企業後,應當簽訂書麵的前期物業服務合同。

物業企業接管項目分別按下列標準抵押接管保證金:

1. 建築麵積2萬平方米以下項目5萬元。

2. 建築麵積2萬-5萬平方米項目10萬元。

3. 建築麵積5萬-10萬平方米項目15萬元。

4. 建築麵積10萬-20萬平方米項目20萬元。

5. 建築麵積20萬-30萬平方米項目25萬元。

6. 建築麵積30萬-40萬平方米項目30萬元。

7. 建築麵積40萬-60萬平方米項目40萬元。

8. 建築麵積60萬平方米以上項目50萬元。

上款物業接管保證金在物業企業(乙方)合法退出物業管理項目,並與簽署物業服務合同的單位(甲方:開發建設單位或業主委員會)辦理完畢物業交接手續後全額返還;如屬物業企業責任造成該項目物業及相關檔案資料損失的,將在物業主管部門監督下,由甲方使用該保證金彌補物業企業所造成的損失,不足部分再由甲方向物業企業追繳,結餘部分退還物業企業。

前期物業服務合同可以約定期限,期限內,合同雙方按合同履行相應義務,否則,業主委員會有權終止合同。 

第二十一條新建項目竣工驗收前,建設單位到物業主管部門辦理公共服務設施配套建設評價驗收,未達標的,需按住宅項目建築麵積20元/平方米標準向物業主管部門抵押保證金。在評價驗收規定的時限內仍未達標的,由物業主管部門將未達標部分資金劃給已中標的物業企業作為公共服務設施配套建設專項資金。

第二十二條建設單位應當在物業交付前60天內按照物業建設總投資千分之二的比例向前期物業企業支付前期物業服務費(該費用計入工程成本),用於物業交付前的前期物業管理,並交由物業主管部門監管,其中的百分之三十應在招投標開始前抵押,其餘應在工程驗收之前押齊。

第二十三條建設單位在銷售商品房時,應將前期物業服務協議交予買受人,並由物業企業製定臨時管理規約作為買賣合同的附件。臨時管理規約應當在商品房銷售前5日內向物業主管部門備案。

臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理,物業管理區域環境衛生和秩序的管理,房屋外觀的維護,業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,但不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十四條物業企業應當在前期物業服務合同簽訂後的15日內派遣專業人員進入崗位,實施物業前期介入。

物業企業應當在前期物業服務期間履行以下職責:

(一)參與工程檢查,對發現的質量問題及不適宜今後管理的問題及時向建設單位、相關專業單位和物業主管部門提出整改建議;

(二)掌握小區內各管網線路的布置,以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案,規範財務製度;

(三)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議,參與共用設施設備的安裝、調試等工作,並承擔消防安全職責;

(四)對物業用房、社區用房的建設情況,向物業主管部門和街道辦事處報告。

(五)協助各專業管理部門督促開發建設單位整改開發建設中的遺留問題;

(六)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定,向業主提供服務並引導業主遵守約定,維護公共秩序;

第二十五條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格後,由各專業單位接管,接管的同時建設單位應提交小區管線平麵圖、地下管網圖紙等資料。專業單位接收後,應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養護。

專業單位委托物業企業負責共用設施設備日常維修養護的,應當與物業企業簽訂委托協議,明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式,並承擔對其維修養護工作進行監督的責任。

相關專業單位接收物業管理區域共用設施設備後所發生的維修、更新、養護等費用,在相關專業單位企業成本中列支。由建設單位自行組織施工的,在質保期內的維修由建設單位自行負責。

第二十六條在辦理交接查驗手續時,建設單位應當向物業企業移交下列資料:

(一)物業的報建、批準文件,竣工總平麵圖,物業規劃圖,單體建築、結構、設備竣工圖,共用配套設施竣工圖,地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的訂貨合同及安裝、使用和維護保養說明書、電路示意圖等技術資料;

(三)物業及配套設施的產權清單;

(四)物業管理區域內各類建築物、場地、設施設備的清單;

(五)經審核驗收的物業管理用房資料;

(六)環保、綠化等相關工程的綜合驗收資料;

(七)物業質量保修文件和物業使用說明書;

(八)物業的使用、維護和管理所必需的其他資料。

以上共用設施設備的安裝和地下管網工程的施工,由物業主管部門按照設計標準要求進行驗收。

業主委員會成立後,物業企業應當將基本情況告知業主委員會。前期物業服務合同終止時,物業企業應當將詳細資料移交給新中標的物業企業,並報物業主管部門備案。

第二十七條前期物業服務合同到期後,業主大會或業主委員會尚未召開成立期間,前期物業服務合同可以自動延續,由前期物業企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。

第二十八條開發建設單位在商品房交付使用驗收前15日內,到物業主管部門辦理物業竣工綜合驗收,待物業竣工綜合驗收合格後,方可進行商品房交付使用驗收。

開發建設單位在商品房交付使用驗收時,按水、電、氣、暖、樓宇門、窗戶、電梯、消防設施、監控係統等設備安裝和防水工程造價總額百分之三的比例,將開發單位預留施工單位的質量保修金一次性抵押到物業主管部門監管,時限五年,當發生物業方麵質量問題時,物業主管部門可使用質量保修金及時進行維護,質量保修金到期後,未發生質量問題的,將全額(含活期利息)返還。

第四章 物業管理服務

第二十九條 業主委員會應當根據《關於商品和服務實行明碼標價的規定》和《內蒙古自治區物業管理條例》第二十八條、第四十條的規定與業主大會通過公開招投標中標的物業企業簽訂物業服務合同。

物業企業在簽訂物業服務合同30日內,持相關物業核準材料到所轄價格主管部門辦理經營服務性收費許可證,並按照物業服務合同的約定提供物業服務。

第三十條物業服務收費應當遵循“提供什麽服務、收取什麽費用”的原則,由業主委員會與物業企業在物業服務合同中約定。

物業服務收費實行政府指導價。具體收費標準由業主委員會與物業企業依據價格主管部門製定的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定,物業企業要將價格主管部門核發收費許可證中核定的收費內容、收費標準和服務內容向業主進行公示,由業主監督執行。

物業服務費實行第三方監管,物業企業將所收取的物業服務費統一交到物業主管部門指定銀行賬戶進行監管,按季度撥付;物業服務費不得挪作他用,物業企業須依法納稅。

業主委員會或10%以上業主對物業企業公布的收支狀況有異議的,物業企業應當作詳細說明,業主委員會也可以邀請審計單位進行審計。

第三十一條業主應當根據物業服務合同的約定足額繳納物業服務費,不得以任何理由拒繳物業服務費。業主與物業使用人確定由物業使用人繳納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,開發建設單位應繳納足額物業服務費。

對業主違反合同約定,長期不繳納物業費的,業主委員會和物業企業查明原因並進行協商,對無正當理由長期拒交的,由物業企業依法提起訴訟,按法律程序解決。物業企業不得因業主欠繳物業服務費而擅自降低物業服務標準。

新建小區應設立交費刷卡點,實行水、電、暖、物業服務費“一卡製”收費方式。

第三十二條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位不得強製物業企業代收費用,也不得因物業企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。經物業企業同意接受委托代收的,相關單位要在委托協議中標明代收服務費。

對欠繳供熱、供水、供燃氣等費用的業主,相關部門可采取分戶控製,停止對其提供服務,或通過法律手段加以解決,不得因個別業主欠費而損害其他業主的合法權益。

第三十三條 建設行政主管部門應將供水、供氣、供熱企業與物業相關的監管職能劃歸物業主管部門進行監管,供電、郵政、通訊、有線電視等相關專業單位要全力配合物業主管部門,確保物業區域內公共服務設施設備的安全運轉。

第三十四條物業企業與各專業單位職責劃分如下:

(一)供電設施:樓宇進戶線以內,由業主負責更新;以外由電業部門負責組織或委托並監督有資質單位施工(新建小區內線路施工費用由建設單位承擔)和維護。

(二)燃氣管道:燃氣部門負責供氣安全工作,燃氣管網支線幹線、室內管線及附屬設施(不包括燃氣灶具)由燃氣部門負責組織或委托並監督有資質單位施工(新建小區內施工費用由建設單位承擔)和維護。

(三)自來水管線:以注冊水表為界,注冊水表以內(包括閥門)在質保期內由建設單位負責,過質保期後,如需更換,按程序支取住宅專項維修資金進行更換;進戶管線以內由業主負責更新;以外(含小區內主管線)由自來水公司負責組織或委托並監督有資質單位施工(新建小區內施工費用由建設單位承擔)、維修、更新和養護。

(四)下水管道:樓宇內分戶管線由業主負責更新;小區使用的化糞池及管線(不含市政管線)由物業企業負責清掏和維護,如需更換,在質保期內由建設單位負責,過質保期後,按程序支取住宅專項維修資金進行更換;小區以外由排水部門負責組織或委托並監督有資質單位施工和維護。

(五)電信(網通)管線:樓內電話預埋管線由業主負責更新,其它管線由電信(網通)部門負責組織施工和維護。

(六)供熱管線:進樓口以內管線在質保期內,由建設單位負責,過質保期後,按程序支取住宅專項維修資金進行更換;進戶管線由業主負責更新;樓宇外供熱管線(含小區內主管線)全部由供熱部門負責組織或委托並監督有資質單位施工(新建小區內施工費用由建設單位承擔)、維修、更新和養護。

新建住宅小區的供熱采暖係統要安裝供熱計量裝置和室內溫度調控裝置,由供熱部門公開招標采購符合國家相關標準的產品,經當地質量技術監督部門檢驗合格後,方可安裝,費用由建設單位承擔。相關標準依據自治區住房和城鄉建設廳《關於加強新建居住建築供熱計量裝置和室內溫度調控裝置及安裝費用管理的通知》(內建城〔2013〕17號)要求執行。熱計量裝置和溫控裝置由供熱部門安裝,產權歸供熱部門,並負責管理、維護和更新。

(七)電梯:由開發建設單位按照設計標準負責建設。物業企業負責管理和維護,並與具備電梯維修保養資質的企業簽訂維保合同;並必須在每月、每季度、每半年、每一年進行專業維保,其維保的項目和要求按照《電梯使用管理與維護保養規則》(TSGT5001-2009)標準執行。

為監控電梯的安全運行,電梯在安裝時須在電梯井同時設置高清攝像頭。

(八)消防設施:小區內須設置消防設施,由開發建設單位按照有關部門的標準要求和技術規範建設。物業企業負責管理和維護,並與具備消防設施維護保養資質的企業簽訂維保合同;如需更換,在質保期內由建設單位負責,過質保期後,按程序支取住宅專項維修資金進行更換。

(九)視頻監控:小區內須設置視頻監控係統,由開發建設單位按照有關部門的標準要求和技術規範負責建設。安裝標準依據《烏蘭察布市人民政府關於批轉市公安局加強全市新建居民住宅小區安全技術防範設施建設管理意見的通知》(烏政發〔2011〕224號)要求配裝。物業企業負責維護,如需更換,在質保期間內由建設單位負責,過質保期後,按程序支取住宅專項維修資金進行更換。

第三十五條物業服務合同期滿前3個月,業主委員會應組織物業服務招投標工作,沒有及時選聘新物業企業的,原物業企業應當相應延長服務,但最長不超過3個月。延長服務期間,物業企業按照原物業合同約定的服務標準提供服務和收取服務費用。

物業企業應當自物業服務合同終止或解除之日起10日內,向業主委員會辦理下列事項,報物業主管部門備案。

(一)對預收的物業服務費及其它公共經費按實結算,結餘部分應當按照合同的約定予以退回;

(二)移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊;

(三)移交物業管理用房、場地和其它財物。

第三十六條物業企業不得有下列行為:

(一)減少專業人員數量,降低服務標準的;

(二)聘用未取得物業管理職業資格證書人員的;

(三)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一並委托給他人的;

(四)挪用住宅專項維修資金的;

(五)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

(六)擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營的;

(七)物業服務合同終止時,不按規定移交物業管理用房和詳細資料的;

(八)超越資質等級承接物業管理項目的;

(九)出租、出借、轉讓資質等級證書的;

(十)法律、法規禁止的其他行為。

第三十七條物業企業在合同期內不得擅自停止服務,無故棄管服務、突然中斷服務,給業主造成不良影響的,降低其企業資質,記入企業信用檔案;給業主造成的損失從項目接管保證金內扣除;情節嚴重、構成違法的,依法承擔相應責任。有不良行為記錄的企業,不再批準招標承接新的物業項目,暫停資質年檢一年。

對物業企業的服務,百分之五十以上的業主不認可的,物業企業要按規定的程序、步驟退出物業服務。

第三十八條物業企業應當建立健全物業服務檔案,並依據與業主約定的服務內容建立快捷的服務製度,製定服務時限,責任落實到人。提倡感動式、管家式的服務,鼓勵物業企業和物業崗位經理創優達標。

物業企業在獲得優秀達標項目或示範達標項目稱號後,方可進行企業資質升級。

第三十九條 對物業管理區域內的突發事件實行快速處理機製。對危機共用部位、共用設施設備安全、影響業主生活秩序等突發緊急情況,需要立即維修的,有關部門應從速從快先行搶修、立即處理;物業主管部門與消防等專業部門合作成立應急搶險維修服務隊,同級財政要提供經費保障。

第四十條各級政府要將既有建築節能改造和老舊住宅小區(或單體樓)綜合整治相結合,並同步實施;要將老舊小區的供排水、供熱管網改造和維修費用,以及環境等綜合整治費用納入同級財政預算。

第五章 物業使用與維護

第四十一條業主在使用物業時應當遵守臨時管理規約和管理規約。

臨時管理規約和管理規約一般包括下列內容:

(一)物業管理區域內共用部位的使用和維護規則;

(二)物業管理用房的使用和經營;

(三)業主合理使用物業專有部分的權利,但不得危及建築物的安全及損害其他業主的合法權益;

(四)屋麵、外牆、門窗及戶外設施保潔和裝修規範;

(五)維護物業管理區域內公共秩序的權利和義務;

(六)業主分擔物業管理區域內各類費用的方式;

(七)違反規約應當承擔的責任。

第四十二條 物業管理區域禁止下列行為:

(一)改變物業的使用用途;

(二)搭建建築物或構築物;

(三)擅自占用消防車道、疏散通道和損壞消防設施和物業的共用部位、共用設施設備和附屬設施;

(四)損壞房屋結構或其他影響物業使用安全的行為;

(五)損壞健身和兒童娛樂設施;

(六)損壞綠地、花草樹木、園林小品;

(七)任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設攤點;

(八)禁養家禽家畜、大型寵物,小型寵物隨行時應確保居民安全和環境衛生;

(九)擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事,在共用部位、共用設施上亂寫、亂畫;

(十)製造噪聲幹擾他人正常生活;

(十一)其它違反法律、法規和管理規約的行為。

為規範業主的裝修行為,控製業主違章裝修,物業企業可向業主收取裝修拆改保證金,一般不超過3000元/戶。

在物業管理區域內私搭亂建、擅自更改建築造型、使用功能的,由城管部門負責禁止和監督清除、並恢複原貌。

損壞綠地、花草、樹木、園林小品的,由物業企業負責禁止和監督,並恢複原貌。

違章裝修、拆改承重牆、擅自破壞建築主體結構的業主,由房產部門負責禁止和監督改正,並恢複原貌。工程質量監督部門負責鑒定。對拒不改正的業主,房產部門不予辦理確權和房屋產權手續。

在物業管理區域內或周邊對小區業主造成煙塵、噪聲等汙染的,由環保部門負責查處。

對占用消防車道、疏散通道,損壞消防設施和破壞環境秩序、公共治安秩序的。由物業企業、社區居委會協調公安機關負責查處。

第四十三條小區內的公共場地及地麵、樓頂廣告位歸全體業主所有,開發建設單位不得出售出租。

由物業企業出租收費,並將樓體廣告位出租費單獨列帳,獨立核算,除用於設施有效使用的必要開支外,應當根據業主大會的決定,用於補充物業專項維修資金或用於物業管理及補充業主委員會辦公經費。

第四十四條大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區;進入住宅小區的車輛應當在劃定的停車位內按序停放,並遵守下列規定:

(一)減速通行,遇到非機動車和行人應當合理避讓;

(二)禁止鳴號;且車輛停放期間防盜報警器應當使用靜音,發生噪音應當迅速解除;

(三)不得將車輛停放在小區消防通道口或阻礙物業管理區域通行的主要通道上;

(四)車輛停放不得損壞綠地或影響其他業主使用物業或共有設施設備。

第六章 物業管理用房、設施和經費

第四十五條建設單位應當按照規劃配建要求配置警務室、公廁、垃圾轉運站、路燈、社區和物業管理用房。

建設單位應當按照建設工程規劃許可證標明的地上總建築麵積千分之三的比例配置物業管理用房及社區用房。物業管理用房麵積不足100平方米的,至少配置100平方米。社區用房麵積不低於300平方米。

物業管理用房及社區用房應當與小區規劃同步設計、同步施工、同步交付。因依法調整規劃,物業竣工綜合驗收後的實測地上建築麵積超過建設工程規劃許可證標明的地上建築麵積的,在取得規劃行政許可後,建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的,應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款,列入物業專項維修資金或者按照業主大會的決定用於物業管理方麵的其它需要。對物業管理用房和社區用房的具體位置和麵積,建設單位應當征求街道辦事處和物業主管部門意見,在規劃方案中確定,在規劃審批時明確,在施工圖審查中專審(包括環境施工圖),在開工許可中硬性標明,並不得任意調整。

第四十六條物業交付前,建設單位應當按照本條例第四十五條規定的標準將物業管理用房交給物業主管部門。前期物業招投標後,將物業管理用房移交給中標的物業企業使用和管理。業主委員會成立後,物業主管部門應將物業管理用房的產權證明等資料移交給業主委員會。其中廉租房小區和拆遷安置小區物業管理用房的產權屬於政府。

首次業主大會召開後,業主委員會應當將物業管理用房的位置、麵積等在小區內公告。

因分期開發等原因,不能足額提供當期物業管理經營用房的,建設單位應在物業交付前向物業管理辦公室抵押同類地段、同等麵積商業用房的市場租金作為經濟補償,並在後期開發中及時補足物業管理用房。

第四十七條物業管理用房和社區用房的所有權屬於該物業管理區域內的全體業主,其所有權不得分割、轉讓和抵押,使用用途不得擅自改變。

物業管理用房主要用於物業企業開展物業服務和業主委員會進行辦公。對辦公剩餘部分,由業主委員會根據業主大會的決定自行出租或委托物業企業出租或經營,租金或收益用於補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用於物業管理等方麵。物業企業與承租方簽定的租賃合同應當經過業主大會或業主委員會同意。

前期物業服務期間由物業企業出租或經營的物業管理用房,其租賃或經營期限最長不得超過前期物業服務合同約定的服務期限,且租金或收益應當用於補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用於物業管理等方麵。前期物業企業與承租方簽訂的租賃合同應當在簽訂之時起15日內向物業主管部門備案。

社區用房由該社區居委會監管和使用,其中70%的社區用房由社區居委會組織全體業主開展文體活動時使用,剩餘部分用於社區辦公。

第四十八條住宅專項維修資金屬於業主所有,專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。

專項維修資金由業主交納,專項維修資金要按照市政府授權的物業管轄範圍,由各轄區物業主管部門進行集中收取、專戶存儲、專人管理。專項維修資金使用要經業主委員會同意,報各轄區物業主管部門審批後方可使用。

物業管理區域內應由建設單位、施工單位、專業服務單位承擔的維修、養護費用或應從物業服務費用中列支,屬於保修範圍、保修期限內的物業共用部位、共用設施設備維修養護費用不得使用專項維修資金。

第四十九條 住宅小區業主委員會成立後30日內,各地房產(物業)主管部門應當將本物業區域內的保修金、住宅專項維修資金的數額、收支情況、用途等以書麵形式告知業主委員會。

第五十條對違反本辦法的行為,相關部門將按照國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》的有關規定進行處罰。

第七章 附 則

第五十一條本辦法下列用語的含義:

住宅小區是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的居民生活小區(含居住組團)。

物業管理是指物業企業對小區內共用設施設備及公共環境、秩序的日常維護及管理,並對其承擔相應職責。

物業服務是指物業企業對業主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務、及時有效的溝通配合,並對服務內容(項目)質量承擔相應職責。

住宅物業的最終用戶是指:(一)專有部分以單個業主作為最終用戶;(二)部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶;(三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

公共能耗費是指小區共用部位、共用設施設備及在公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗所產生的費用。

共用部位是指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊牆、房屋承重結構(房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重牆體等)、室外牆麵屋麵等部位。

共用設備是指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施、排氣閥、單元門、監控、小區大門、小區智能化設備和控製設備等設備。

各項公共服務設施是指小區內道路、疏散樓梯、消防車道、各種管網、照明設施,社區和物業用房,幼兒園、公廁、垃圾轉運站(垃圾收集點)、便民市場、停車場、警務和安防設施、綠化和景觀、體育健身設施等為居民提供生活、休閑服務的設施。

第五十二條本市行政區域內非住宅小區內的其它住宅實行物業管理和非住宅的物業管理參照本辦法執行。

第五十三條本辦法自2013年7月20日起施行,由烏蘭察布市住房和城鄉建設委員會負責解釋。